Поиск помещения
для школы музыки
Как искать, на что обратить внимание
Где искать
Объявления на ЦИАН, Авито и Яндекс.Недвижимости полностью закрывают мою потребность в поиске. В больших городах этих сервисов достаточно. В маленьких смотрите также региональные сайты.
Кроме объявлений обращайте внимание на вывески в окнах сдающихся помещений.
Район города
Сначала определяем, где открывать музыкальную школу. В центральных районах больше приходит взрослых, в спальных преобладают дети. Учитывайте эту особенность при открытии.
В Центре помещения обычно дороже.
Транспортная доступность
От метро не более 15 минут пешком. Если нет метро в городе, от ближайшей остановки трамвая/троллейбуса/автобуса крупной транспортной магистрали. Лучше 5-10 минут, максимум 20.
Путь до школы не должен пролегать через промзону, гаражи, пустыри, дороги без тротуара и похожие сомнительные маршруты. Иначе ученикам будет некомфортно идти и часть не будут ходить. Детей по такому пути не отпустят.
Парковка
Возле школы должна быть парковка. Хотя бы просто улица, где можно оставить авто. Если рядом ничего нет или места всегда заняты – это минус для помещения. В центральных районах с парковой часто бывают сложности.
Объявления на ЦИАН, Авито и Яндекс.Недвижимости полностью закрывают мою потребность в поиске. В больших городах этих сервисов достаточно. В маленьких смотрите также региональные сайты.
Кроме объявлений обращайте внимание на вывески в окнах сдающихся помещений.
Район города
Сначала определяем, где открывать музыкальную школу. В центральных районах больше приходит взрослых, в спальных преобладают дети. Учитывайте эту особенность при открытии.
В Центре помещения обычно дороже.
Транспортная доступность
От метро не более 15 минут пешком. Если нет метро в городе, от ближайшей остановки трамвая/троллейбуса/автобуса крупной транспортной магистрали. Лучше 5-10 минут, максимум 20.
Путь до школы не должен пролегать через промзону, гаражи, пустыри, дороги без тротуара и похожие сомнительные маршруты. Иначе ученикам будет некомфортно идти и часть не будут ходить. Детей по такому пути не отпустят.
Парковка
Возле школы должна быть парковка. Хотя бы просто улица, где можно оставить авто. Если рядом ничего нет или места всегда заняты – это минус для помещения. В центральных районах с парковой часто бывают сложности.
Кабинетная планировка и площадь помещения
Количество кабинетов в школе музыке более важный параметр, чем общая площадь. Я рекомендую начинать с 3-4 кабинетов. Больше не берите! Моя ошибка была в том, что сначала я искал сразу 6-8 кабинетов. К счастью, не сложилось. Больше площадь – выше риски. Заполнить все кабинеты в первый год будет сложно, а за аренду надо платить сразу.
Площадь комнаты 12-15 метров достаточно. Больше не нужно, если нет групповых уроков. При групповом формате обучения смотрите 16-20 м2.
Лучший вариант: 3 маленьких кабинета и один метров 20-25, где будете проводить квартирники и другие небольшие мероприятия. С учетом холла, где ученики могут ожидать начала урока, зоны серепшн, туалета и кладовки ориентируйтесь на площадь 85-100 м.
Кабинетная планировка встречается не так часто, как хотелось бы. Больше помещений с 1-2 большими пространствами. При выборе их вам придется самостоятельно возводить гипсокартонные стены. При условии, что собственник согласен на такую переделку. Но это лишние вложения, потому я рекомендую все-таки искать кабинеты.
Ремонт
Состояние помещения важный фактор. Вам попадутся объекты в хорошем состоянии по высокой цене, так и полностью убитые, но недорогие. Встанет вопрос взять готовое, но с высокой арендой или вложиться в ремонт, зато потом платить мало.
Я склоняюсь к первому варианту. Ищите офис без больших вложений в ремонтные работы. Сделать косметический – это нормально. Но не загоняйте себя в большую стройку.
Если все-таки понимаете, что это помещение вашей мечты, но оно требует серьезных вложений – заключайте длительный договор аренды. Нередки случаи, когда арендатор делал хороший ремонт, а через 11 месяцев его выгоняли или повышали ставку аренду в 1,5-2 раза.
Снимали же вы помещение в плохом состоянии, а сейчас оно в отличном. И договор закончился, собственник сам решает продлевать его и на каких условиях.
При заключении длительного договора аренды на 3-5 лет вы защищены от подобных рисков. В договоре прописывается на какой % можно повысить аренду за год и штрафные санкции за досрочное расторжение договора. Можно прописать компенсацию за ремонт, если собственник захочет расторгнуть договор раньше срока.
Такой договор регистрируется в Росреестре и накладывает ограничения на объект недвижимости. Госпошлина 22000 с юрлиц и 2000 с физ.лиц.
В любом случае, не стесняйтесь приглашать ремонтников для оценки стоимости ремонта. Обязательно до заключения договора аренды! У вас на руках будет смета и вы поймете объем вложений. Узнаете истинную цену аренду и сможете сравнить разные помещения.
Количество кабинетов в школе музыке более важный параметр, чем общая площадь. Я рекомендую начинать с 3-4 кабинетов. Больше не берите! Моя ошибка была в том, что сначала я искал сразу 6-8 кабинетов. К счастью, не сложилось. Больше площадь – выше риски. Заполнить все кабинеты в первый год будет сложно, а за аренду надо платить сразу.
Площадь комнаты 12-15 метров достаточно. Больше не нужно, если нет групповых уроков. При групповом формате обучения смотрите 16-20 м2.
Лучший вариант: 3 маленьких кабинета и один метров 20-25, где будете проводить квартирники и другие небольшие мероприятия. С учетом холла, где ученики могут ожидать начала урока, зоны серепшн, туалета и кладовки ориентируйтесь на площадь 85-100 м.
Кабинетная планировка встречается не так часто, как хотелось бы. Больше помещений с 1-2 большими пространствами. При выборе их вам придется самостоятельно возводить гипсокартонные стены. При условии, что собственник согласен на такую переделку. Но это лишние вложения, потому я рекомендую все-таки искать кабинеты.
Ремонт
Состояние помещения важный фактор. Вам попадутся объекты в хорошем состоянии по высокой цене, так и полностью убитые, но недорогие. Встанет вопрос взять готовое, но с высокой арендой или вложиться в ремонт, зато потом платить мало.
Я склоняюсь к первому варианту. Ищите офис без больших вложений в ремонтные работы. Сделать косметический – это нормально. Но не загоняйте себя в большую стройку.
Если все-таки понимаете, что это помещение вашей мечты, но оно требует серьезных вложений – заключайте длительный договор аренды. Нередки случаи, когда арендатор делал хороший ремонт, а через 11 месяцев его выгоняли или повышали ставку аренду в 1,5-2 раза.
Снимали же вы помещение в плохом состоянии, а сейчас оно в отличном. И договор закончился, собственник сам решает продлевать его и на каких условиях.
При заключении длительного договора аренды на 3-5 лет вы защищены от подобных рисков. В договоре прописывается на какой % можно повысить аренду за год и штрафные санкции за досрочное расторжение договора. Можно прописать компенсацию за ремонт, если собственник захочет расторгнуть договор раньше срока.
Такой договор регистрируется в Росреестре и накладывает ограничения на объект недвижимости. Госпошлина 22000 с юрлиц и 2000 с физ.лиц.
В любом случае, не стесняйтесь приглашать ремонтников для оценки стоимости ремонта. Обязательно до заключения договора аренды! У вас на руках будет смета и вы поймете объем вложений. Узнаете истинную цену аренду и сможете сравнить разные помещения.
Наше первое помещение до ремонта
Звукоизоляция
Один из самых важных критериев. Мне многократно отказывали, едва услышав, что я ищу помещение для школы музыки. Многие не хотят шумных соседей.
Избегайте жилых домов. Если над вами квартиры, с высокой вероятностью будут проблемы. Первый офис школы Kaada был в жилом доме. Первые два месяца все было хорошо. Но потом соседи стали регулярно приходить ругаться и стучать по батареям. С точки зрения закона мы ничего не нарушали. Школа находились в коммерческом помещении, основное предназначение которых были репетиции. Арендовали у театра. Уровень шума, если измерить был приемлем и ночью, конечно, мы не занимались.
Но это никак не избавит от конфликта с соседями. Ругань и стук по трубам не способствуют нормальной работе. Кроме того, на вас могут пожаловаться в Роспотребнадзор или прокуратуру. Проверка ничего не выявит, но нервы потрепать могут или найти другие нарушения, не связанные с шумом.
Мы сделали подвесные потолки со звукоизоляцией. Это практически не помогло. Звук идет и через стены. Никакая звукоизоляция не поможет, кроме толстых железобетонных перекрытий и толстых кирпичных стен. Если перекрытия деревянные – отказывайтесь сразу. Дерево хорошо проводит звук.
Единственный шанс – это звукоизоляция по принципу «комната в комнате». Но это дорогое решение и значительно съедает площадь.
Если сверху офисы, проблема с шумом тоже может быть. Когда люди работают с документами и им надо сосредоточится – вы будете мешать.
В любом случае рекомендую ставить колонку, включать ее на 70% громкости и идти к соседям оценивать уровень шума. Если над вами коммерческие помещения, узнайте график работы. Так вы поймете, что в выходные и после 18 сможете шуметь на полную.
Идеальный вариант – одноэтажное здание или пристройка к дому. Или двухэтажное со школой на 2 этаже, а на 1 продуктовый магазин или караоке-клуб, кафе с музыкой.
Смотрите на стены и двери между комнатами для проверки внутренней звукоизоляции. Просто гипсокартонной стены достаточно, чтобы не испытывать критического дискомфорта. Но любые проемы в смежных кабинетов – проблема. У нас в школе была деревянная дверь между кабинетами. Мы залепили ее поролоном-пирамидками с двух сторон. Но по ощущениям было, как будто поют дальнем конце большой комнаты. Пришлось ставить дополнительную пластиковую дверь с повышенной звукоизоляцией.
Один из самых важных критериев. Мне многократно отказывали, едва услышав, что я ищу помещение для школы музыки. Многие не хотят шумных соседей.
Избегайте жилых домов. Если над вами квартиры, с высокой вероятностью будут проблемы. Первый офис школы Kaada был в жилом доме. Первые два месяца все было хорошо. Но потом соседи стали регулярно приходить ругаться и стучать по батареям. С точки зрения закона мы ничего не нарушали. Школа находились в коммерческом помещении, основное предназначение которых были репетиции. Арендовали у театра. Уровень шума, если измерить был приемлем и ночью, конечно, мы не занимались.
Но это никак не избавит от конфликта с соседями. Ругань и стук по трубам не способствуют нормальной работе. Кроме того, на вас могут пожаловаться в Роспотребнадзор или прокуратуру. Проверка ничего не выявит, но нервы потрепать могут или найти другие нарушения, не связанные с шумом.
Мы сделали подвесные потолки со звукоизоляцией. Это практически не помогло. Звук идет и через стены. Никакая звукоизоляция не поможет, кроме толстых железобетонных перекрытий и толстых кирпичных стен. Если перекрытия деревянные – отказывайтесь сразу. Дерево хорошо проводит звук.
Единственный шанс – это звукоизоляция по принципу «комната в комнате». Но это дорогое решение и значительно съедает площадь.
Если сверху офисы, проблема с шумом тоже может быть. Когда люди работают с документами и им надо сосредоточится – вы будете мешать.
В любом случае рекомендую ставить колонку, включать ее на 70% громкости и идти к соседям оценивать уровень шума. Если над вами коммерческие помещения, узнайте график работы. Так вы поймете, что в выходные и после 18 сможете шуметь на полную.
Идеальный вариант – одноэтажное здание или пристройка к дому. Или двухэтажное со школой на 2 этаже, а на 1 продуктовый магазин или караоке-клуб, кафе с музыкой.
Смотрите на стены и двери между комнатами для проверки внутренней звукоизоляции. Просто гипсокартонной стены достаточно, чтобы не испытывать критического дискомфорта. Но любые проемы в смежных кабинетов – проблема. У нас в школе была деревянная дверь между кабинетами. Мы залепили ее поролоном-пирамидками с двух сторон. Но по ощущениям было, как будто поют дальнем конце большой комнаты. Пришлось ставить дополнительную пластиковую дверь с повышенной звукоизоляцией.
Одно из помещений, которые я смотрел под школу.
Низкие сводчатые потолки не лучшее решение. Но звукоизоляция хорошая за счет толщины перекрытий.
Низкие сводчатые потолки не лучшее решение. Но звукоизоляция хорошая за счет толщины перекрытий.
Свободный доступ
Лет 12 назад я работал в небольшом офисном здании, которое закрывалось в 18.00. Ровно в это время к нам приходила тетушка и торопила на выход. Мы собирались за несколько минут и дружно уходили. Никаких переработок и офисных посиделок. В выходные доступа не было вовсе.
Избегайте объектов с ограниченным режимом работы и пропускной системой. Вы должны иметь доступ в школу 24/7. Ученики не могут каждый раз заказывать пропуск или показывать паспорт при входе.
Типы помещений
Цоколи и подвалы. Если есть выбор между 1-2-3 этажом и цоколем/подвалом всегда выбирайте этаж над землей. Ступени вниз, маленькие окна или их отсутствие сразу принижают ваш статус. Среди рисков – повышенная сырость, насекомые и грызуны.
Единственный плюс полуподземных этажей – это звукоизоляция и коммерческие соседи. Внизу могут быть толще перекрытия и выше вероятность, что над вами магазин, а не квартиры.
Обратите внимание на вентиляцию. Во многих помещениях такого типа она приточная. Будет идти труба через все комнаты. Это снижает звукоизоляцию между кабинетами, будет слышно, что происходит в соседнем. Звук пойдет через вентиляцию. И если стены можно дополнительно звукоизолировать, то с приточной вентиляцией ничего не сделать. Это не критичный минус, но имейте ввиду при выборе помещения.
Не арендуйте помещения с низким потолком. Такие бывают в подвалах. Высоким людям будет некомфортно. 2.55м это минимум. Лучше выше.
Бизнес-центры
Главный вопрос насколько вы мешаете соседям. Большая часть БЦ отпадут еще на этапе первого телефонного звонка, школу музыки не захотят видеть в арендаторах. Второй момент – режим работы и свободный доступ. Если все сходится, то можно рассмотреть вариант.
Торговые центры
В крупных ТЦ высокие арендные ставки и мало кабинетных планировок. Они отпадут уже по этой причине. Кроме того, фиксированный график работы, хотя и длительный. Можно рассмотреть маленький ТЦ смешанного типа, где и торговля и офисы.
В коронавирусный локдаун торговые центры закрылись со всеми, а открылись одни из последних. В то время, как школы в других помещениях работали, арендаторы ТЦ простаивали. Также торговые центры периодически «минируют». Поэтому школы в ТЦ в зоне повышенного риска.
Квартиры
Обычные квартиры на 4 этаже, конечно не подходят. Но, бывают площади, по документам не выведенные из жилого фонда, а по факту давно используются как коммерческие. В Петербурге целые парадные в 4-7 этажей используют организации, но по документам они квартиры. Потому что в подъезде осталась 1 квартира и перевести остальные объекты в нежилой фонд не получается.
Если вы не мешаете соседям, то все будет хорошо. Проблемы возникнут, если жильцы начнут жаловаться на шум, грязь от посетителей или курение под окнами.
Стоимость аренды
Кроме месячной платы владельцы помещений просят внести залог или оплату последнего месяца в размере 100%. Попробуйте попросить разбить этот платеж на 2 части.
Также придется оплатить комиссию риэлтора. В зависимости от города и условий она составит 50-100% цены. Если повезет, то риэлтору платит собственник или самостоятельно сдает офис. Тогда комиссии нет. Но это более редкий случай.
Поэтому учитывайте, что можно заплатить одномоментно сумму, как за 3 мес.: 1 месяц, залог и комиссию.
Что спросить на просмотре
При просмотре помещений обязательно уточните ряд моментов.
1. Коммунальные платежи
Включены ли они в стоимость. Чаще всего нет. Встречается вариант, когда включены, кроме счетчиков электроэнергии и воды. И самый редкий случай, включено все. Размер платежа летом и зимой. Отопление может удвоить счет.
2. Вывески
Можно ли и где размещать вывеску школы. Если БЦ или ТЦ, можно ли вешать дополнительные указатели в коридорах.
3. Наличие кондиционеров
Для теплых регионов они жизненно необходимы весной и летом. Если их нет, держим в уме, что придется ставить за свой счет. Можно попробовать сразу договориться об их установке за счет арендодателя или с оплатой пополам.
Продумать место установки. В ряде регионов установку необходимо согласовывать с госорганами. И устанавливать кондиционер на лицевом фасаде запрещено.
4. Как оплачивать аренду
Будет ли оплата по счету юрлица, перевод на карту или наличные. Уточняйте сразу, чтобы потом не было сюрпризов. Существуют ли дополнительные взносы на обслуживание, охрану, уборку. Такое практикуют БЦ и ТЦ.
5. Ремонт
Что можно переделывать в помещении.
6. Кто владелец помещения
Если собственник физ.лицо или малый предприниматель, то с ним легче договориться в случае проблем с вашей стороны. Он живет за счет аренды и понимает, когда вы съедите, сразу новый арендатор не найдется. Будет время простоя. Адекватному владельцу проще найти компромисс и договорится с вами.
Крупные организации, владеющие большими площадями, менее охотно идут на уступки. С вами общается не собственник, а менеджер, которому сложнее согласовывать индивидуальные условия.
7. Арендные каникулы
Предусмотрены ли каникулы на время ремонта или переезда. Можете сами выступить с инициативным предложением.
8. Интернет-провайдеры
Кто подключает интернет в этом здании.
9. Соседи. Интересуемся с точки зрения шумоизоляции.
Обратите также внимание, не в субаренде ли предлагаемое помещение. При любых разногласиях между собственником и основным арендатором крайним окажетесь вы.
Посмотрите на ЦИАН и Авито не выставлен ли объект на продажу. Если выставлен – выясните какие планы у собственника на помещение в будущем. Возможно, сейчас помещение не смогли продать и его сдают. Когда закончится ваш 11-месячный договор, его снова попытаются продать.
Закажите выписку в Росреестре, чтобы проверить не находится ли помещение под арестом или в залоге.
Внимательно проверяйте документы собственника при заключении договора.
В акте приема помещения опишите состояние и внесите все недостатки.
Идеальное помещение для меня: одноэтажный дом или пристройка. 4 кабинета, просторный холл, высокие потолки. Общая площадь 100 метров. 5 минут пешком от метро. Наличие парковки.
Лет 12 назад я работал в небольшом офисном здании, которое закрывалось в 18.00. Ровно в это время к нам приходила тетушка и торопила на выход. Мы собирались за несколько минут и дружно уходили. Никаких переработок и офисных посиделок. В выходные доступа не было вовсе.
Избегайте объектов с ограниченным режимом работы и пропускной системой. Вы должны иметь доступ в школу 24/7. Ученики не могут каждый раз заказывать пропуск или показывать паспорт при входе.
Типы помещений
Цоколи и подвалы. Если есть выбор между 1-2-3 этажом и цоколем/подвалом всегда выбирайте этаж над землей. Ступени вниз, маленькие окна или их отсутствие сразу принижают ваш статус. Среди рисков – повышенная сырость, насекомые и грызуны.
Единственный плюс полуподземных этажей – это звукоизоляция и коммерческие соседи. Внизу могут быть толще перекрытия и выше вероятность, что над вами магазин, а не квартиры.
Обратите внимание на вентиляцию. Во многих помещениях такого типа она приточная. Будет идти труба через все комнаты. Это снижает звукоизоляцию между кабинетами, будет слышно, что происходит в соседнем. Звук пойдет через вентиляцию. И если стены можно дополнительно звукоизолировать, то с приточной вентиляцией ничего не сделать. Это не критичный минус, но имейте ввиду при выборе помещения.
Не арендуйте помещения с низким потолком. Такие бывают в подвалах. Высоким людям будет некомфортно. 2.55м это минимум. Лучше выше.
Бизнес-центры
Главный вопрос насколько вы мешаете соседям. Большая часть БЦ отпадут еще на этапе первого телефонного звонка, школу музыки не захотят видеть в арендаторах. Второй момент – режим работы и свободный доступ. Если все сходится, то можно рассмотреть вариант.
Торговые центры
В крупных ТЦ высокие арендные ставки и мало кабинетных планировок. Они отпадут уже по этой причине. Кроме того, фиксированный график работы, хотя и длительный. Можно рассмотреть маленький ТЦ смешанного типа, где и торговля и офисы.
В коронавирусный локдаун торговые центры закрылись со всеми, а открылись одни из последних. В то время, как школы в других помещениях работали, арендаторы ТЦ простаивали. Также торговые центры периодически «минируют». Поэтому школы в ТЦ в зоне повышенного риска.
Квартиры
Обычные квартиры на 4 этаже, конечно не подходят. Но, бывают площади, по документам не выведенные из жилого фонда, а по факту давно используются как коммерческие. В Петербурге целые парадные в 4-7 этажей используют организации, но по документам они квартиры. Потому что в подъезде осталась 1 квартира и перевести остальные объекты в нежилой фонд не получается.
Если вы не мешаете соседям, то все будет хорошо. Проблемы возникнут, если жильцы начнут жаловаться на шум, грязь от посетителей или курение под окнами.
Стоимость аренды
Кроме месячной платы владельцы помещений просят внести залог или оплату последнего месяца в размере 100%. Попробуйте попросить разбить этот платеж на 2 части.
Также придется оплатить комиссию риэлтора. В зависимости от города и условий она составит 50-100% цены. Если повезет, то риэлтору платит собственник или самостоятельно сдает офис. Тогда комиссии нет. Но это более редкий случай.
Поэтому учитывайте, что можно заплатить одномоментно сумму, как за 3 мес.: 1 месяц, залог и комиссию.
Что спросить на просмотре
При просмотре помещений обязательно уточните ряд моментов.
1. Коммунальные платежи
Включены ли они в стоимость. Чаще всего нет. Встречается вариант, когда включены, кроме счетчиков электроэнергии и воды. И самый редкий случай, включено все. Размер платежа летом и зимой. Отопление может удвоить счет.
2. Вывески
Можно ли и где размещать вывеску школы. Если БЦ или ТЦ, можно ли вешать дополнительные указатели в коридорах.
3. Наличие кондиционеров
Для теплых регионов они жизненно необходимы весной и летом. Если их нет, держим в уме, что придется ставить за свой счет. Можно попробовать сразу договориться об их установке за счет арендодателя или с оплатой пополам.
Продумать место установки. В ряде регионов установку необходимо согласовывать с госорганами. И устанавливать кондиционер на лицевом фасаде запрещено.
4. Как оплачивать аренду
Будет ли оплата по счету юрлица, перевод на карту или наличные. Уточняйте сразу, чтобы потом не было сюрпризов. Существуют ли дополнительные взносы на обслуживание, охрану, уборку. Такое практикуют БЦ и ТЦ.
5. Ремонт
Что можно переделывать в помещении.
6. Кто владелец помещения
Если собственник физ.лицо или малый предприниматель, то с ним легче договориться в случае проблем с вашей стороны. Он живет за счет аренды и понимает, когда вы съедите, сразу новый арендатор не найдется. Будет время простоя. Адекватному владельцу проще найти компромисс и договорится с вами.
Крупные организации, владеющие большими площадями, менее охотно идут на уступки. С вами общается не собственник, а менеджер, которому сложнее согласовывать индивидуальные условия.
7. Арендные каникулы
Предусмотрены ли каникулы на время ремонта или переезда. Можете сами выступить с инициативным предложением.
8. Интернет-провайдеры
Кто подключает интернет в этом здании.
9. Соседи. Интересуемся с точки зрения шумоизоляции.
Обратите также внимание, не в субаренде ли предлагаемое помещение. При любых разногласиях между собственником и основным арендатором крайним окажетесь вы.
Посмотрите на ЦИАН и Авито не выставлен ли объект на продажу. Если выставлен – выясните какие планы у собственника на помещение в будущем. Возможно, сейчас помещение не смогли продать и его сдают. Когда закончится ваш 11-месячный договор, его снова попытаются продать.
Закажите выписку в Росреестре, чтобы проверить не находится ли помещение под арестом или в залоге.
Внимательно проверяйте документы собственника при заключении договора.
В акте приема помещения опишите состояние и внесите все недостатки.
Идеальное помещение для меня: одноэтажный дом или пристройка. 4 кабинета, просторный холл, высокие потолки. Общая площадь 100 метров. 5 минут пешком от метро. Наличие парковки.
Подписывайтесь на мой Телеграм-канал
Рассказываю, как зарабатывать на школах музыки
Автор статьи
- Александр СитниковРуководитель школы музыки Kaada в СПб